Le chiffre est sans appel : chaque année, des milliers de parts de SCPI changent de main au fil des successions, s’invitant dans le patrimoine des héritiers sans crier gare. La mécanique de transmission, souvent méconnue, tranche par sa rigueur et vient bousculer quelques idées reçues.
Lorsque le porteur de parts de SCPI décède, ses titres s’ajoutent à l’ensemble des biens transmis à ses héritiers. Ici, pas de privilège ni de désignation automatique : la société de gestion ne choisit pas les bénéficiaires, tout repose sur le droit civil ou la volonté exprimée par testament. Contrairement à certains contrats d’assurance-vie, aucun passage direct au conjoint survivant n’est prévu pour ces placements.
Plusieurs paramètres viennent influer sur la fiscalité successorale : le lien de parenté entre le défunt et les héritiers, mais aussi le régime matrimonial. Quant au devenir des parts, il dépend d’un éventuel partage, d’un maintien ou d’une cession, souvent après un feu vert de la société de gestion.
Comprendre la transmission des parts de SCPI lors d’une succession
Sous leur apparente simplicité, les parts de SCPI dévoilent, au décès d’un associé, une mécanique à la fois flexible et précise. Ces titres immobiliers rejoignent alors la succession, à l’image de n’importe quel autre actif : tout commence par l’inventaire, l’évaluation, puis la répartition entre les héritiers.
Le notaire pilote l’opération : il recense les parts détenues, interroge la société de gestion pour connaître l’état exact du portefeuille, puis acte la transmission. Si le défunt avait opté pour un démembrement (usufruit d’un côté, nue-propriété de l’autre), chaque héritier reçoit sa part selon les règles prévues par la loi ou le testament.
Voici comment s’articule cette transmission :
- En présence de plusieurs héritiers, les parts sont temporairement détenues en indivision jusqu’au partage définitif.
- Informer la société de gestion rapidement permet de mettre à jour le registre des associés et de réorienter les revenus issus du placement immobilier SCPI vers les nouveaux bénéficiaires.
La transparence est la règle. La valeur des parts de SCPI prise en compte correspond à celle du jour du décès, selon la méthode de valorisation de la société. Ce montant sert de base au calcul des droits dus par les héritiers. Prévoyance et précision s’imposent donc, tant pour la gestion des droits de propriété que pour le partage du patrimoine immobilier.
Qui hérite des parts de SCPI ? Les règles de désignation des bénéficiaires
La répartition des parts de SCPI obéit strictement aux règles du droit des successions. À l’ouverture de la succession, ce sont les héritiers légaux, enfants, à défaut le conjoint, ou d’autres familles selon les cas, qui reçoivent les parts du défunt, sauf volonté contraire exprimée dans un testament. Un testament, justement, peut venir bouleverser cette répartition, à condition de respecter la part réservée aux héritiers protégés par la loi.
Lorsque la souscription des parts de SCPI a été réalisée via un contrat d’assurance vie, le schéma change complètement. C’est alors le bénéficiaire désigné sur le contrat qui prime, indépendamment des règles classiques de la dévolution successorale. Cette clause bénéficiaire laisse ainsi une grande latitude pour organiser la transmission.
Les situations les plus fréquentes sont listées ci-dessous :
- Sans disposition particulière, la succession suit le schéma légal : enfants, conjoint, puis autres membres de la famille selon la loi.
- En cas de testament, la volonté du défunt s’applique, dans la limite de la part réservée à certains héritiers.
- Des parts intégrées à une assurance vie sont transmises au bénéficiaire désigné, ce qui apporte souplesse et parfois un avantage fiscal.
Il existe aussi la possibilité d’anticiper la transmission par voie de donation. Donner tout ou partie de ses parts de SCPI, parfois sous forme de démembrement, permet de répartir les droits entre différentes générations et d’adapter la transmission à la situation familiale. Cette stratégie, de plus en plus répandue, permet de préparer au mieux la succession tout en bénéficiant de certaines optimisations.
Fiscalité et frais : à quoi s’attendre lors de la succession des parts de SCPI
Les héritiers de parts de SCPI doivent composer avec la fiscalité successorale classique. La valeur retenue pour le calcul des droits correspond à celle définie par la société de gestion au jour du décès, comme pour tout bien mobilier.
Selon le lien de parenté, un abattement fiscal s’applique, puis les droits sont calculés sur la base du barème de droit commun. Il n’existe pas de régime spécifique pour les parts de SCPI transmises lors d’un décès : elles s’intègrent dans l’actif successoral global et sont taxées au même titre que d’autres placements.
À cela s’ajoutent les frais de notaire, proportionnels à la valeur du patrimoine transmis. Chaque étape, rédaction de l’acte, vérification de la situation auprès de la société de gestion, mutation des parts, entraîne des coûts. Il faut aussi prendre en compte d’éventuels frais de dossier ou de transfert, dont le montant varie selon la société de gestion.
Les successions internationales rendent parfois les démarches plus complexes. Le traitement des droits dépend alors de la convention fiscale entre la France et le pays de résidence de l’héritier, ce qui peut compliquer la procédure et, dans certains cas, entraîner une double imposition ou des délais supplémentaires.
Préparer sereinement la transmission de ses parts de SCPI : conseils et bonnes pratiques
Organiser la transmission de ses parts de SCPI relève d’une démarche réfléchie, qui tient compte à la fois des impératifs familiaux et patrimoniaux. Plusieurs outils permettent d’ajuster la stratégie à chaque profil. Le démembrement de propriété reste l’un des plus utilisés. En séparant l’usufruit (droit de percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien), il devient possible de transmettre progressivement son patrimoine tout en maintenant certains avantages pour le donateur.
La donation-partage constitue une solution efficace pour clarifier la répartition et éviter les tensions lors de la succession. Ce mécanisme, qui permet de transmettre ses parts de SCPI par anticipation, ouvre droit à des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans. Pour ceux souhaitant garder la main sur la transmission, la donation échelonnée propose de répartir les parts à son rythme, selon un calendrier adapté.
Voici les principales options à retenir pour anticiper la succession :
- Démembrement : dissocier usufruit et nue-propriété afin d’organiser la transmission en douceur.
- Donation-partage : prévoir la répartition à l’avance pour limiter les litiges et sécuriser le partage.
- Donation échelonnée : transmettre progressivement, en gardant le contrôle sur le calendrier.
L’accompagnement par un notaire ou un professionnel en gestion de patrimoine permet de faire les bons choix au regard de sa situation. Un dialogue régulier avec la société de gestion garantit aussi le respect des volontés du souscripteur et une transmission sans accroc. Préparer la succession de ses parts de SCPI, c’est choisir de dessiner l’avenir, au lieu de le subir.
