Prévisions de baisse SCPI 2025 : quelles sont les anticipations ?

Un frémissement parcourt la salle : dans un coin de la brasserie, des porteurs de parts SCPI s’échangent des regards lourds de questions. Entre deux gorgées de café, la nouvelle estimation de leur patrimoine immobilier tombe sur l’écran, et l’un d’eux blêmit. L’immobilier papier, ce havre tant vanté pour sa stabilité, devient soudain le théâtre d’inquiétudes très réelles, où chaque notification déclenche une petite alerte dans l’esprit des investisseurs.

L’ambiance générale du marché n’a rien d’euphorique : la baisse continue des prix de l’immobilier conjuguée à des taux d’intérêt qui ne veulent plus redescendre dressent un tableau 2025 plutôt sombre. La perspective d’une nouvelle correction des valeurs n’est plus taboue. Désormais, les sociétés de gestion avancent sur un fil, entre prudence affichée et adaptation à marche forcée.

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Où en sont les SCPI après une année 2024 mouvementée ?

Le paysage des SCPI porte encore les stigmates d’une année 2024 agitée. Avec la hausse des taux orchestrée par la Banque Centrale Européenne, la valorisation des biens immobiliers a subi des coups de boutoir. Plusieurs sociétés de gestion ont dû revoir à la baisse le prix de souscription de leurs parts. Les détenteurs de produits emblématiques comme Corum Origin, Rivoli Avenir Patrimoine ou Primopierre Praemia REIM ont dû composer avec une nouvelle donne, moins flatteuse.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes :

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• Le prix des parts enregistre un recul de 4 à 8 % en moyenne, selon les SCPI concernées.
• Le taux de rendement brut, lui, reste accroché à 4,5 % environ, mais le risque associé n’a jamais été aussi palpable.
• La distribution de dividendes, atout historique du placement, tient le cap grâce à une gestion active, mais subit la pression des renégociations de baux, qui grignotent la rentabilité.

Les SCPI diversifiées, avec des stratégies à l’image de Corum ou Europe Atland Voisin, surperforment face à celles trop concentrées sur les bureaux franciliens. Dans ce contexte, la gestion SCPI se réinvente : arbitrages fréquents, diversification géographique accrue, et une attention toute particulière portée à la solidité des locataires.

Du côté des épargnants, l’ambivalence règne. D’un côté, l’attachement à la Société Civile de Placement Immobilier reste fort ; de l’autre, la crainte d’un nouveau décrochage plane. Les sociétés de gestion multiplient les messages rassurants, vantant la résilience intrinsèque de l’immobilier SCPI et leur capacité à ajuster les portefeuilles, mais la prudence prend le dessus chez beaucoup.

Les facteurs qui pourraient influencer la baisse en 2025

L’évolution des SCPI en 2025 va se jouer sur plusieurs terrains. Première pièce du puzzle : la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. Même si une baisse des taux d’intérêt venait à s’amorcer, la mécanique immobilière reste lente à s’ajuster. Les écarts entre une offre pléthorique et une demande prudente, notamment sur les bureaux en France, continuent de peser sur les prix.

Les indicateurs que surveillent les investisseurs sont clairs :

• Le taux d’occupation des immeubles, particulièrement pour les SCPI bureaux, mis à mal par la montée du télétravail et la multiplication des espaces vides.
• La capacité des gestionnaires à renégocier les baux et adapter les loyers, dans un contexte de tension sur la demande.
• L’évolution des rendements obligataires : des taux élevés orientent l’épargne vers des supports jugés plus sûrs, ce qui accélère la baisse des prix des parts de SCPI.

À ces paramètres s’ajoute la donne internationale. En Europe, la croissance fait du surplace. De l’autre côté de l’Atlantique, certains segments américains reprennent de la vigueur, mais ce contraste ne suffit pas à rassurer les investisseurs français, toujours sur la retenue.

Le secteur des SCPI avance donc sur un terrain miné : correction des valeurs qui s’installe dans la durée, ajustements du marché immobilier au compte-gouttes, et arbitrages défavorables face à la concurrence de placements alternatifs. Les sociétés de gestion s’efforcent de préserver le rendement, tout en limitant la fonte du capital.

Faut-il s’attendre à une poursuite de la correction des prix ?

La baisse des prix des parts SCPI, amorcée dès 2023, continue de s’imposer comme la nouvelle règle du jeu. Les dernières expertises ne laissent plus de place au doute : certains actifs enregistrent des décotes qui dépassent les 10 %. Plusieurs raisons alimentent cette spirale : rendements sous pression, taux d’occupation financier en berne, et gestionnaires qui redoublent de vigilance sur un marché chahuté.

• Le taux de distribution paraît solide, mais il cache parfois une fragilité structurelle : les loyers reculent, les valeurs de reconstitution s’érodent.
• La baisse du prix de souscription touche directement les épargnants en amplifiant le risque de perte en capital à court terme.

Face à cette réalité, la transparence devient le mot d’ordre. Les sociétés de gestion publient des TRI plus prudents, communiquent sans détour sur les réévaluations. L’incertitude n’est plus un tabou, elle s’impose dans les stratégies de gestion. Et la question qui agite désormais tous les acteurs n’est plus de savoir si la baisse va continuer, mais plutôt jusqu’où elle ira. Les investisseurs institutionnels, soucieux de limiter les dégâts, accélèrent les arbitrages et contribuent à renforcer cette dynamique.

Désormais, une nouvelle normalité s’installe : la baisse des prix entre dans la boîte à outils des gestionnaires, et la capacité à encaisser les pertes grâce aux taux de rendement devient le vrai cœur de la gestion SCPI.

Des opportunités à saisir malgré la baisse annoncée

La tempête n’a pas tout emporté. Loin de là. Certaines SCPI à capital variable font preuve d’une résistance inattendue. Celles qui misent sur l’Europe ou sur des thématiques comme la logistique ou la santé démontrent que la diversification géographique et sectorielle paye. Leur moindre dépendance à la conjoncture française limite la casse et ouvre de nouvelles perspectives.

• Les contrats d’assurance vie incorporent de plus en plus ces SCPI, offrant à la fois un cadre fiscal attrayant et une liquidité appréciable.
• Le TRI se maintient au-dessus de nombreux placements immobiliers concurrents, même dans un contexte baissier.

Les investisseurs les plus avertis s’appuient sur l’expertise des conseillers en gestion de patrimoine pour repérer les SCPI capables de traverser la tempête. Le choix se porte sur des sociétés de gestion dont la rigueur n’est plus à prouver, capables de piloter des portefeuilles multisectoriels avec discernement. L’unanimité se dessine : mieux vaut privilégier la qualité des actifs et la cohérence de la stratégie que de courir après les performances passées.

La fiscalité avantageuse des SCPI, en particulier à travers l’assurance vie, continue de séduire ceux qui recherchent un rendement calibré au risque. La baisse des prix peut alors devenir une porte d’entrée intéressante, à condition d’analyser avec minutie la solidité des actifs détenus et la pertinence des choix stratégiques de la société de gestion.

Au fond, le marché SCPI ressemble aujourd’hui à une partie d’échecs où chaque mouvement compte, et où la patience des investisseurs saura peut-être transformer la défiance du présent en gains pour demain.